玻璃幕墻下的物業(yè)難題

    前不久北京某幢大樓一塊長4米、寬1.5米的櫥窗玻璃突然爆裂，碎片凌空飛落，劃傷樓下一路過的老太太。這樣的“飛來橫禍”在都市中并不鮮見。3月，廣東黃埔區(qū)某大酒店一塊大玻璃從9樓墜落，砸中樓下一輛寶馬轎車；4月，天河區(qū)珠江新城某住宅樓一住戶家中，一塊面積約2平方米的鋼化玻璃自爆出了一個窟窿，直徑約1米。進入7月，上海北京多地頻下“玻璃雨”，上海更是兩個月出現(xiàn)8次同類事故。一時間多年來懸而未決的玻璃幕墻問題再次被推上風(fēng)口浪尖，矛頭直指其安全性。玻璃幕墻到底有多危險？隱患在哪里？該如何維護？這一連串的問題都是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)很現(xiàn)實的考驗。

    “雖然目前建筑玻璃的質(zhì)量和強度都有足夠的保障，但畢竟玻璃的抗震性和抗變形能力都有欠缺，一旦遇到臺風(fēng)、颶風(fēng)、地震、冰雹、溫差遽然變化等，均有可能會導(dǎo)致安全事件”。上海市建筑師與建材企業(yè)家聯(lián)誼會副會長、高級工程師蕭愉表示。我們知道，任何東西都是有壽命的，玻璃幕墻也不例外。玻璃幕墻是附屬結(jié)構(gòu)，從設(shè)計規(guī)范上來講，附屬結(jié)構(gòu)應(yīng)該和主體建筑等壽命。從上世紀80年代起直到今天，許多已經(jīng)到了保質(zhì)期滿的時限。然而，與玻璃幕墻高調(diào)問世相反，我國相關(guān)技術(shù)標準則“晚生”了至少10年。1996年以后，這些標準才陸續(xù)出臺。由于這些幕墻“出生”早于相關(guān)標準出臺，其設(shè)計、驗收等都不盡規(guī)范，尤其是已屆保質(zhì)期滿的建筑物，更成為眾人關(guān)注的焦點。

    其實，包括上海北京在內(nèi)的許多地方政府都曾出臺相關(guān)指導(dǎo)方針，要求超過一定使用年限的玻璃幕墻每年進行檢查；然而由于政府并沒有強制法規(guī)，很少有企業(yè)這樣做。事實上，每平方米的玻璃幕墻檢查、清潔和維護費用高達幾百元。如果需要更換玻璃，費用將達到上千元。對于動輒超過200米高的摩天大樓，這筆費用將達幾十萬元。在國內(nèi)，大多數(shù)開發(fā)商只負責(zé)建造，而承擔(dān)日常維護的樓宇物業(yè)也選擇節(jié)省這筆費用。這就讓玻璃幕墻這個樓宇的魅力外衣逐漸在各方有意無意的忽視下顯露出猙獰的面孔。

    物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，對于幕墻工程，更要重視其安全性。幕墻結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)，與作用的取值和材料強度的取值有關(guān)。材料是保證幕墻質(zhì)量和安全的物質(zhì)基礎(chǔ)，幕墻施工完畢后，不少部位或節(jié)點已被裝飾材料遮擋隱蔽，在工程驗收時無法觀察和檢測，但這些部位或節(jié)點的施工質(zhì)量至關(guān)重要，必須在安裝施工過程中完成隱蔽驗收，考慮到幕墻質(zhì)量的重要性，要求以一幅幕墻作為獨立檢查單元，對每幅幕墻均要求進行檢驗驗收。

    為了加強工程建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在幕墻交付使用前要求施工單位提供《幕墻使用維護說明書》并為物業(yè)培訓(xùn)幕墻維修、維護人員。

    幕墻交付使用后，物業(yè)應(yīng)根據(jù)《幕墻使用維護說明書》的相關(guān)要求及時制定幕墻的維修、保養(yǎng)計劃與制度。但玻璃幕墻檢修維護成本高，以上海知名高樓環(huán)球金融中心為例，百米高的大樓玻璃幕墻面積總計大約10萬多平米。如果要更換一塊玻璃幕墻，施工難度大，費用也高。但如果不及時維修更換，玻璃的實際自爆率將遠遠超過3%的規(guī)定范圍。對此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也并非無章可循，按規(guī)定前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對此都作了明確規(guī)定。所以物業(yè)服務(wù)公司在管理服務(wù)中一定要抓住保修期的這個黃金時段，在保修期間督促施工單位及時維修，及時度過玻璃自爆最嚴重的時期。

     除了利用相關(guān)規(guī)定提早維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要善用住宅專項維修資金，來應(yīng)對玻璃幕墻的維護問題。按照操作規(guī)范，硅酮結(jié)構(gòu)膠的玻璃幕墻（尤其是全隱框建筑）在使用10年后須全面檢查，但修理和維護費用均耗資不菲。若要進行專業(yè)的檢測評估，每平方米玻璃幕墻的檢測費用為10-20元；也有幕墻公司進行現(xiàn)場目測檢查，但每平方米的檢測費用也要5-10元。以此計算，“體檢”費用將是一筆巨款。對于玻璃幕墻保修期滿后的檢修維護往往陷入出了問題物業(yè)承擔(dān)、物業(yè)又沒錢維修的尷尬境地，這時候就要使用專項維修資金。在建設(shè)部會同財政部發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》中對此都有著詳細的描述。物業(yè)要積極與業(yè)主溝通，科學(xué)高效地利用專項維修資金以應(yīng)付玻璃爆裂危及房屋及人身財產(chǎn)安全等緊急情況。

    根據(jù)實際工程經(jīng)驗，在幕墻工程竣工驗收后一年內(nèi)，幕墻工程的加工和施工工藝及材料、附件的一些缺陷均會有不同程度的暴露。為防患于未然，強化檢查應(yīng)該是必不可少的內(nèi)容。在工程竣工驗收后六個月時應(yīng)對該工程進行一次全面的預(yù)拉力檢查和調(diào)整。在幕墻工程竣工驗收后一年時對幕墻工程進行一次全面的檢查，施加預(yù)拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程。此后每三年應(yīng)檢查一次，十年后應(yīng)對該工程不同部位的結(jié)構(gòu)硅酮密封膠進行粘接性能的抽樣檢查，防止年長時久，幕墻成為“高危病人”。一般來說檢查項目應(yīng)包括以下內(nèi)容：

    1.幕墻整體有無變形、錯位、松動，如有，則應(yīng)對該部位對應(yīng)的隱蔽結(jié)構(gòu)進行進一步檢查。幕墻的主要承力構(gòu)件、連接構(gòu)件和連接螺栓等是否損壞、連接是否可靠、有無銹蝕等；

    2.玻璃面板有無松動和損壞；

    3.密封膠有無脫膠、開裂、起泡，密封膠條有無脫落、老化等損壞現(xiàn)象。

    4.開啟部分是否啟閉靈活，五金附件是否有功能障礙或損壞，安裝螺栓或螺釘是否松動和失效。

    5.幕墻排水系統(tǒng)是否通暢。

    6.當幕墻遭遇強風(fēng)襲擊后，應(yīng)及時對幕墻進行全面的檢查，修復(fù)或更換損壞的構(gòu)件。對施加預(yù)拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程，應(yīng)進行一次全面的預(yù)拉力檢查和調(diào)整；當幕墻遭遇地震、火災(zāi)等災(zāi)害后，應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員對幕墻進行全面的檢查，并根據(jù)損壞程度制定處理方案，及時處理。

    物業(yè)服務(wù)公司是物業(yè)公共部位管理人。一旦發(fā)生玻璃幕墻高空墜物，物業(yè)服務(wù)公司必然會被卷入糾紛，因此，物業(yè)服務(wù)公司在承接項目和管理過程中要十分注意規(guī)避風(fēng)險。從防范的角度來講，物業(yè)服務(wù)公司需要加強外墻面維護和保養(yǎng)的監(jiān)督力度。頻頻出現(xiàn)的幕墻墜落安全事件，根本原因不僅僅是法規(guī)不完善等問題，也還有維護責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任沒有很好落實的問題所在。同時，承接高層項目的物業(yè)服務(wù)公司可以在前期與開發(fā)商約定相關(guān)免責(zé)條款，或就玻璃幕墻的養(yǎng)護、維修進行相關(guān)約定，避免不必要的糾紛。在物業(yè)交接時，工作人員需認真檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋并與對方檢查人員做好記錄，以便在因質(zhì)量問題而發(fā)生侵權(quán)糾紛時追究第三者責(zé)任。還要注意的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)具體情況，可以考慮購買適當?shù)碾U種。例如在停車場靠近幕墻的情況下，在購買物業(yè)管理責(zé)任險時可考慮購買停車場附加險。根據(jù)需要，還可以與開發(fā)商或業(yè)委會商量，為管理的物業(yè)項目購買公共責(zé)任險。通過投險從而在玻璃幕墻這種危險系數(shù)較高的項目前完成一定程度上的風(fēng)險規(guī)避，避免企業(yè)的巨額損失。