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摘要 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作對(duì)工程造價(jià)的影響最大。從項(xiàng)目前期的決策階段和設(shè)計(jì)階段分別討論對(duì)工程造價(jià)的控制和管理，重點(diǎn)論述設(shè)計(jì)階段.深入分析目前設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理中存在的問題，并提出一些相關(guān)對(duì)策，樹立一種新的工程造價(jià)管理理念.
關(guān)鋪詞 決策階段 設(shè)計(jì)階段 造價(jià)管理 價(jià)值工程 設(shè)計(jì) 監(jiān)理
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資大，建設(shè)周期長，涉及面廣，風(fēng)險(xiǎn)大，造價(jià)的控制貫穿于全過程。大全的工程實(shí)踐表明，對(duì)工程造價(jià)的影響，主要在于工程前期工作，即決策階段和設(shè)計(jì)階段。而施工階段影響工程造價(jià)的可能性卻只有10%，在施工階段所進(jìn)行的造價(jià)控制不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新工程費(fèi)用，因?yàn)闆Q定工程項(xiàng)目造價(jià)多少，在設(shè)計(jì)階段早已確定。加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域工程造價(jià)管理，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，同時(shí)也有利于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的提高和市場競爭力的增強(qiáng)。
1決策階段的造價(jià)控制
投資決策是開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)全面論證，也是對(duì)不同的投資方案進(jìn)行比較、判斷和選擇的過程。為了合理降低工程造價(jià)，提高企業(yè)效益，開發(fā)商必須對(duì)當(dāng)前動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入、仔細(xì)的調(diào)查，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)走向進(jìn)行預(yù)測研究。在決策階段，主要作好以下工作:重視可行性研究�？尚行匝芯渴琼�(xiàng)目投資決策的科學(xué)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須堅(jiān)持實(shí)事求是的原則編制可行性研究報(bào)告。但是目前一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于是首次涉足該行業(yè)，沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，故委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行可行性研究。而一些設(shè)計(jì)單位為了接到該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，便將可行性研究價(jià)格降得很低，甚至免費(fèi)。有些設(shè)計(jì)單位并沒有遵循科學(xué)的原則編制可行性研究報(bào)告，而是套用以前的其它類似項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告文本，僅僅將其中相應(yīng)的工程概況、數(shù)據(jù)作一下修改而已，這樣的可行性研究報(bào)告根本沒有針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，幾乎千篇一律。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，合理控制工程造價(jià)，建設(shè)單位必須高度重視可行性研究，委托社會(huì)化、專業(yè)化的咨詢公司的同時(shí)，要積極參與其中，科學(xué)決策。從造價(jià)管理的角度來講，可行性研究工作必須科學(xué)進(jìn)行工程項(xiàng)目的效益分析、認(rèn)真編制工程投資估算。由于項(xiàng)目在決策階段還只有雛形，所以該階段的投資估算比較粗略，誤差較大，供開發(fā)商決策參考。如果估算的造價(jià)超過了開發(fā)商擬投人的資金總額，就應(yīng)考慮調(diào)整規(guī)模或標(biāo)準(zhǔn)。投資估算還要參考類似工程，同時(shí)結(jié)合新項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)、交通狀況等情況進(jìn)行編制。
2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
擬建工程項(xiàng)目經(jīng)過決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的好壞直接影響著工程的建設(shè)質(zhì)量、投資的回報(bào)和工程的效益。設(shè)計(jì)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，確定建筑物的平面布置、外觀、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備材料的選擇及裝修標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)計(jì)是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合的環(huán)節(jié)，也是開發(fā)商有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。設(shè)計(jì)者筆下線條的長短、數(shù)字的大小，意味著開發(fā)商投資的多少。雖然設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)有很大影響，但是目前對(duì)該階段的工程造價(jià)管理還是薄弱環(huán)節(jié)。原因有以下幾方面:
(1)開發(fā)商普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制重視不夠，或是開發(fā)商缺乏這方面的專業(yè)人才，對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性很少過問，造成了設(shè)計(jì)單位對(duì)工程造價(jià)的漠視。為了趕工程進(jìn)度，有的開發(fā)商并不按科學(xué)的建設(shè)程序辦事，經(jīng)常出現(xiàn)施工圖還沒有通過審查、施工許可證還沒有辦好就開始施工，特別是基礎(chǔ)工程，這就為 |
