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優(yōu)化設(shè)計(jì)讓建筑價(jià)值最大化(一)

2012-07-17 09:47:31 作者:李敏霞 來(lái)源:新浪地產(chǎn) 我要評(píng)論0

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  在建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域,一種較為普遍的場(chǎng)景是:設(shè)計(jì)師在局促的設(shè)計(jì)費(fèi)和緊迫的時(shí)間壓力下,將設(shè)計(jì)規(guī)范轉(zhuǎn)換成圖紙,只要能按時(shí)提交設(shè)計(jì),甲方通過(guò),不延誤工期即為完成任務(wù),缺失了設(shè)計(jì)本身的整體規(guī)劃感和創(chuàng)作感,拿到圖紙的開(kāi)發(fā)商亦沒(méi)有時(shí)間比選,開(kāi)始馬不停蹄地建造,投入了大量的成本,卻難以成就高品質(zhì)項(xiàng)目,很可能還會(huì)因?yàn)檫x材設(shè)備的安排不合理,承擔(dān)未來(lái)高額的運(yùn)行費(fèi)用。

  如何避免出現(xiàn)大批投資成本高、設(shè)計(jì)不合理的建筑“怪胎”? 7月12日,清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、新浪地產(chǎn)(微博)聯(lián)合主辦的“聚焦房地產(chǎn)優(yōu)化——設(shè)計(jì)師筆下的建筑資源沙龍”上,一種共識(shí)已經(jīng)形成——隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷深化,開(kāi)發(fā)商更應(yīng)注重高效利用資源,把建筑視為整套系統(tǒng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng),優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。

  房地產(chǎn)優(yōu)化使設(shè)計(jì)進(jìn)一步完善

  優(yōu)化設(shè)計(jì)并不是一道算術(shù)題,也沒(méi)有唯一正確的答案。優(yōu)化是在追求設(shè)計(jì)水平進(jìn)一步合理化和進(jìn)一步提升。清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)袁昕如是說(shuō)!皟(yōu)化在基礎(chǔ)層面拋棄一些不合理的因素,找到更好的解決方案。是否合理的評(píng)判不盡相同,但是對(duì)于不同的專業(yè),在不同的項(xiàng)目上目標(biāo)是一致的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講就是在保證建筑安全與功能的同時(shí)節(jié)省成本!

  優(yōu)化的過(guò)程,并不是要等發(fā)現(xiàn)“病癥”去補(bǔ)救,而是必須在設(shè)計(jì)之前就開(kāi)始。清城華筑建筑設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)陳首春比喻,就跟中醫(yī)治病一樣,“上工治未病”,要真正的大醫(yī)是在生病之前把病診斷出來(lái)。建筑也是一樣。正是開(kāi)發(fā)商追求工期完工的速度以及對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用的要求,使得設(shè)計(jì)不能夠在開(kāi)發(fā)商預(yù)想的時(shí)間和費(fèi)用下做得那么完善,所以需要咨詢、優(yōu)化、設(shè)計(jì)一起做,需要設(shè)計(jì)師用智慧和經(jīng)驗(yàn)去做優(yōu)化的設(shè)計(jì)。

  建筑優(yōu)化空間有多大,什么樣的建筑需要優(yōu)化?以清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總工程師王昌興多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,常規(guī)的建筑,設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)會(huì)相對(duì)多一些,有比較成熟的做法,優(yōu)化空間比較少。越復(fù)雜的地形,越復(fù)雜的使用功能,優(yōu)化的空間就越大。高層乃至超高層的建筑最有優(yōu)化空間。

  房地產(chǎn)優(yōu)化三重價(jià)值

  開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的就是安全、品質(zhì)和成本。然而做到三者兼顧并不簡(jiǎn)單。在提升安全度舒適度的同時(shí),往往會(huì)增加成本的投入。而單純?yōu)榱藴p少成本投入,卻易導(dǎo)致品質(zhì)下降。設(shè)計(jì)師恰恰能夠通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì),來(lái)保障建筑安全和功能、提升品質(zhì)并有效控制和減少成本。

  建設(shè)項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)影響整個(gè)項(xiàng)目工程建安投資的80%以上。其中,結(jié)構(gòu)成本分別占到普通住宅和普通公建,建安成本的70%以上和50%以上。通過(guò)實(shí)施機(jī)電優(yōu)化,新建建筑可節(jié)能30%-50%;既有建筑可節(jié)能10%-30%。而一個(gè)好的消防設(shè)計(jì)方案能夠給投資商帶來(lái)3%~15%的經(jīng)濟(jì)效益和更安全的建筑作品,在消防設(shè)施上能節(jié)約10%~20%的工程造價(jià)。

  作為品牌房地產(chǎn)企業(yè),萬(wàn)達(dá)集團(tuán),多年來(lái)也在探索房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化的道路。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司工程部常務(wù)副總孫多斌表示,開(kāi)發(fā)商要優(yōu)化的是讓產(chǎn)品的安全性更高、產(chǎn)品的品質(zhì)更好、而投入的成本相對(duì)最少,如何將三點(diǎn)很好地結(jié)合到一起,需要開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)師共同努力。萬(wàn)達(dá)很早起就開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)優(yōu)化并深刻體會(huì)到了優(yōu)化的益處,確實(shí)為直接的運(yùn)營(yíng)節(jié)省了很多費(fèi)用:以廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目為例,為優(yōu)化投入了200多萬(wàn),運(yùn)行費(fèi)用反而節(jié)省了700多萬(wàn)。

  打破規(guī)范誤區(qū) 挖掘優(yōu)化空間

  設(shè)計(jì)規(guī)范是設(shè)計(jì)師創(chuàng)作的標(biāo)尺,同時(shí)也會(huì)成為限制發(fā)揮的禁錮。這就需要設(shè)計(jì)師辯證地理解規(guī)范。一些新的建筑形式和材料,可能在規(guī)范里面

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