BIM給房地產(chǎn)開發(fā)管理帶來的變革

　3.流程管理下的業(yè)主BIM需求

 

　　當(dāng)然，我們從業(yè)主的角度去實(shí)施BIM，也需要把它劃分為多個(gè)層面，需要?jiǎng)澐譃椴煌�的工具。也就是說并不是簡(jiǎn)單地用Revit或者某個(gè)軟件就可以完成BIM管理。對(duì)于業(yè)主而言，僅建立模型是不夠的，還需要用模型進(jìn)行管理，利用模型去管控、梳理問題。例如在商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，里面涉及到很多空間的需求，這大量的空間需求如何梳理，如何管控，這都是不得不考慮的問題。這也是我們所強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)院做的BIM模型和業(yè)主所要的BIM模型不一樣的原因。雖然設(shè)計(jì)院的模型也利用Revit創(chuàng)建，但是這個(gè)模型缺少“管控”的內(nèi)容，設(shè)計(jì)院的BIM模型只考慮設(shè)計(jì)該完成的事情，這跟業(yè)主所要的BIM模型有所區(qū)別。

 

　　時(shí)下經(jīng)常說到的3D、4D、5D、6D，其實(shí)這是基于BIM的不同方向提取而來的信息。BIM模型是一個(gè)巨大的數(shù)據(jù)庫(kù)，這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)不僅包括看得見的東西，還包括很多看不見的，如空間�？臻g的需求是BIM模型中所看不到的，但是在管理的時(shí)候要放進(jìn)去，這樣我們才可以知道將來的空間是怎樣的等等。這就是管理過程的BIM和工程過程中的BIM在模型上的區(qū)別。

 

　　所以，BIM的最大功效就是協(xié)調(diào)和管理項(xiàng)目的過程，如果從甲方的角度來看的話，BIM管控的是項(xiàng)目的質(zhì)量、時(shí)間、成本、安全。而且在不同的階段下，對(duì)于質(zhì)量、成本、時(shí)間、安全有不同的管理的需求和方向。而我們所說的3D、4D、5D、6D就剛好能分解到這幾個(gè)領(lǐng)域上去，完全可以幫助業(yè)主做管理，但前提是你怎樣用這個(gè)模型。對(duì)于業(yè)主而言，模型是沒有用的，模型里面反饋出來的信息和意圖才是最重要的，把整個(gè)流程管理起來才是其意義和價(jià)值。

 

　　舉個(gè)例子，在設(shè)計(jì)階段，業(yè)主管理什么？我曾經(jīng)做過一個(gè)項(xiàng)目，在那個(gè)項(xiàng)目中，業(yè)主要求保證每一個(gè)空間是可用的。業(yè)主更多關(guān)注的是可用性，因此通過BIM我們幫助業(yè)主管控空間，這個(gè)方向不是技術(shù)的方向，因此用技術(shù)的角度去看待BIM的話是無法滿足業(yè)主的需求。對(duì)于業(yè)主而言，他們更關(guān)注將來物業(yè)交給小業(yè)主來使用之后，那能不能滿足小業(yè)主的要求，這就是對(duì)需求的把控。同時(shí)，我們還會(huì)把出現(xiàn)的問題在管控的過程中給業(yè)主找出來，直到把問題都梳理完了，都處理好了，這樣管控才結(jié)束。

 

　　香港的恒基集團(tuán)，他們很注重設(shè)計(jì)的管控，并且也是順著這個(gè)應(yīng)用的方向去梳理，包括有一些材料清單。有的人認(rèn)為Revit就能給出工程量，但實(shí)際上，這跟國(guó)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)是有差異的。因此我們?cè)谧鲞@件事的時(shí)候，我們會(huì)在Revit的基礎(chǔ)上做QS的開發(fā)，通過QS的開發(fā)，我們把這樣的工程量從BIM模型提取出來。那么這些工程量對(duì)業(yè)主有什么作用呢？業(yè)主是不是把整個(gè)量作為他們的工程量清單呢？實(shí)際上也并非如此。因?yàn)楫?dāng)前我們有很多法律法規(guī)限制著我們，我們只能用原來的方式來做。但是這樣的模式，在得到了相關(guān)信息后，他們可以作為原來的工程量清單的對(duì)比。現(xiàn)在來說，由于有限制，所以只能做到這個(gè)樣子，畢竟BIM造價(jià)還有很長(zhǎng)的一段路要走，但是依靠這些數(shù)據(jù)我們可以做很多對(duì)比的內(nèi)容，我們可以精確到每一種材料的差異。包括設(shè)計(jì)方提出的多種不同的方案，發(fā)展商則需要在這些方案中選擇一個(gè)對(duì)自己最為有利的，此后，我們也需要通過BIM把他們所需的管控信息提取出來，輔助業(yè)主決策，這些信息都不是簡(jiǎn)單的圖紙信息。

 

　　可見，業(yè)主看問題的角度，并不是單項(xiàng)的工程角度，業(yè)主考慮的問題更多。舉一個(gè)決策的例子，項(xiàng)目有很多不同版本的方案，比如說地下室，可能有幾種不同的設(shè)計(jì)，應(yīng)用BIM，我們可以把不同的布置，發(fā)生變化的地方梳理出來，然后就能綜合地看到不同的布置，前后有什么變化，在做追溯的時(shí)候這將十分有利。BIM模型為什么在管理上能發(fā)揮很大的作用，其原因，簡(jiǎn)單來說，用BIM，我們既可以預(yù)見未來，也可以往回追溯，追溯到問題發(fā)生的地方。

 

　　包括合同的爭(zhēng)議。因?yàn)槲覀冇姓鎸?shí)的BIM數(shù)據(jù)，通過BIM模型我們可以得到相對(duì)真實(shí)的BIM數(shù)據(jù)，我們就可以對(duì)施工過程中的變更等提出一個(gè)復(fù)議。

 

　　三、BIM，房地產(chǎn)開發(fā)管理的一場(chǎng)變革

 

　　BIM不是單純的技術(shù)工作，BIM不能單純從這個(gè)角度上去看，BIM不能僅用于幫助我們可以解決復(fù)雜鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，解決復(fù)雜的出圖，模擬管線綜合等技術(shù)型問題。而業(yè)主也不是特別關(guān)注些細(xì)節(jié)，在開發(fā)管理的階段上他們特別不會(huì)關(guān)注這些細(xì)節(jié)，他們更希望利用BIM把項(xiàng)目的整個(gè)周期管控好。

 

　　從前，我們會(huì)花很多時(shí)間在施工圖階段上，但如今，通過BIM我們整個(gè)決策周期提前了。原來的決策是關(guān)注在施工圖階段中的細(xì)節(jié)，現(xiàn)在大的方向，可以在BIM中提前進(jìn)行決策了。BIM從整體上來說，應(yīng)該從管控的角度去看待。

 

　　所以，在BIM技術(shù)進(jìn)入開發(fā)管理之后，其實(shí)就相當(dāng)于BIM進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，它會(huì)帶來很多變化，原來的方法，甚至是原來的知識(shí)也會(huì)發(fā)生很大的變化。當(dāng)你真正把BIM視作一個(gè)管控工具的時(shí)候，你就會(huì)更喜歡現(xiàn)在的方法而不再愿意退回原來的方法之中。

 

　　這就要求我們對(duì)BIM有一個(gè)很好的理解。然而，現(xiàn)在大多數(shù)的現(xiàn)狀是，開發(fā)企業(yè)對(duì)于BIM相關(guān)過程的管理并不是完全理解，甚至對(duì)BIM的認(rèn)識(shí)還停留于：BIM就是模型、就是設(shè)計(jì)院的模型、找設(shè)計(jì)院做BIM模型，其實(shí)這樣并不能幫助他們開發(fā)管理的過程，這也體現(xiàn)了很多開發(fā)管理者水平低下的現(xiàn)狀。

 

　　當(dāng)然，這需要一個(gè)過程，需要我們?nèi)フJ(rèn)知并轉(zhuǎn)變思維。但我們也應(yīng)清楚，這個(gè)時(shí)代唯有變化才是唯一不變的真理。