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BIM(建筑信息模型)在基建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工中應(yīng)用的越來越廣泛,同時(shí)發(fā)揮著越來越大的作用。本人對BIM沒有系統(tǒng)深刻的理解,僅從物業(yè)管理和設(shè)備運(yùn)維角度出發(fā),提出一些實(shí)用的想法,試圖延續(xù)BIM在項(xiàng)目中的壽命周期。 一、BIM的動(dòng)態(tài)化 讓BA走進(jìn)BIM,讓BIM動(dòng)起來 只有形成一個(gè)動(dòng)態(tài)BIM環(huán)境,才能使BIM在運(yùn)維上發(fā)揮作用。我們不是要一個(gè)動(dòng)畫三維圖,而是要讓BIM中涵蓋動(dòng)態(tài)化數(shù)據(jù)。 1. 全樓空調(diào)的管理 如對于一個(gè)復(fù)雜而龐大建筑的空調(diào)系統(tǒng),我們要隨時(shí)了解它的運(yùn)行狀態(tài),利用BIM模型就非常直觀,對整體研究空調(diào)運(yùn)行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。對于使用VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)及多冷源的計(jì)算機(jī)中心等項(xiàng)目來說,實(shí)用意義就更大。 如圖中,我們可方便了解到冷機(jī)的運(yùn)行,類型、臺數(shù)、板換數(shù)量、送出水溫、空調(diào)機(jī)(AHU)的風(fēng)量、風(fēng)溫及末端設(shè)備的送風(fēng)溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個(gè)參數(shù),方便運(yùn)行策略研究、節(jié)約能源。 同時(shí)對水泵啟停、閥門的開啟度、各管線的水溫、流量,可進(jìn)行直觀的監(jiān)視。 2. 智能照明 現(xiàn)在大多數(shù)項(xiàng)目都具有智能照明功能,利用BIM模型可對現(xiàn)場管理,尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現(xiàn),為物業(yè)人員提供了直觀方便的手段。 3. 動(dòng)態(tài)BIM的軟、硬件條件 為了得到動(dòng)態(tài)BIM的應(yīng)用, 在軟件上: ·BA(樓宇自控)所得到所有監(jiān)測信息中的重要信息,必須接進(jìn)BIM模型中。這一點(diǎn)在弱電樓控系統(tǒng)采購時(shí)須要求軟件系統(tǒng)提供商保證提供數(shù)據(jù)接口,可使數(shù)據(jù)接入BIM; ·配置二維碼、RFID卡(后面詳述); ·移動(dòng)平板電腦等; 二、工程應(yīng)急處置 1. 跑水應(yīng)急處理實(shí)例 在我們管理的項(xiàng)目中,有一次市政自來水外管線破裂,水從未完全封堵的穿管進(jìn)入樓內(nèi)地下層,盡管有的房間有漏水報(bào)警,但水勢較大,且從管線、電纜橋架、未作防水的地面B001M向地下多層漏水,雖然有CAD圖紙,但地下層結(jié)構(gòu)復(fù)雜,上下對應(yīng)關(guān)系不直觀,從而要?jiǎng)佑么罅咳肆,對配電室電纜夾層、倉庫、輔助用房等進(jìn)行逐一開門檢查。如果能將漏水報(bào)警與BIM模型相結(jié)合,我們就可在大屏上非常直觀的看到浸水的平面和三維圖像,從而制定搶救措施,減少損失。 2. 重要閥門位置的顯示 標(biāo)準(zhǔn)樓層水管及閥門的設(shè)計(jì)和安裝都有相應(yīng)的規(guī)律,可方便找到水管開裂部位并關(guān)斷閥門。但是在大堂、中庭等處,由于空間變化大,水管閥門在施工時(shí)常有存在哪方便就安裝在哪的現(xiàn)象。如某項(xiàng)目因極端冷天至使大門入口風(fēng)幕水管冷裂,經(jīng)反復(fù)尋找閥門,最后在二層某個(gè)角落才找到。這里雖存在基礎(chǔ)管理的缺陷,但如有BIM模型顯示,閥門位置一目了然,處理會快很多。 3. 入戶管線的驗(yàn)收 一個(gè)大項(xiàng)目市政有電力、光纖、自來水、中水、熱力、燃?xì)獾葞资畟(gè)進(jìn)樓接口,在封堵不良且驗(yàn)收不到位時(shí),一旦外部有水(如市政自來水爆裂,雨水倒灌),水就會進(jìn)入樓內(nèi)。利用BIM模型可對地下層入口精準(zhǔn)定位、驗(yàn)收,方便封堵,質(zhì)量也可易于檢查,減少事故幾率。 三、火災(zāi)應(yīng)急處置水平的提高 對于火災(zāi)應(yīng)急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優(yōu)勢的典型應(yīng)用。 1. 消防電梯 按目前規(guī)范,普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用(其中消防梯僅可供消防隊(duì)員使用)。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動(dòng)態(tài)功能,就有可能使電梯在消防應(yīng)急救援,尤其是超高層建筑消防救援中發(fā)揮重要作用。 要達(dá)到這一目的所需條件包括: ·具有防火功能的電梯機(jī)房、有防火功能的轎廂、雙路電源(采用阻燃電纜)或更多如柴發(fā)或UPS(EPS)電源; ·具有可靠的電梯監(jiān)控,含音頻、視頻、數(shù)據(jù)信號及電梯機(jī)房的視頻信號、煙感、溫感信號; ·在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭; ·可靠的無線對講系統(tǒng)(包括基站的防火、電源的保障等條件)或大型項(xiàng)目駐地消防隊(duì)專用對講系統(tǒng); ·在中控室或應(yīng)急指揮大廳、數(shù)據(jù)中心ECC大廳等處的大屏幕; ·可靠的全樓廣播系統(tǒng); ·電梯及環(huán)境狀態(tài)與BIM的聯(lián)動(dòng)軟件。 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),指揮人員可以在大屏前憑借對講系統(tǒng)或樓(全區(qū))廣播系統(tǒng)、消防專用電話系統(tǒng),根據(jù)大屏顯示的起火點(diǎn)(此顯示需是現(xiàn)場視頻動(dòng)畫后的圖示)、蔓延區(qū)及電梯的各種運(yùn)行數(shù)據(jù)指揮消防救援專業(yè)人員(每部電梯由消防人員操作),幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。哪些電梯可用,哪些電梯不可用,在BIM圖上可充分顯示,幫助決策。這一方案正與消防部門共同研究其可行性。 2. 疏散引導(dǎo) 對于大多數(shù)不具備乘梯疏散的情況,BIM模型同樣發(fā)揮著很大作用。憑借上述各種傳感器(包括卷簾門)及可靠的通訊系統(tǒng),引導(dǎo)人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散,使火災(zāi)搶險(xiǎn)發(fā)生革命性的變革。 3. 疏散預(yù)習(xí) 另外,在大型的辦公室區(qū)域我們可為每個(gè)辦公人員的個(gè)人電腦安裝不同地址的3D疏散圖,標(biāo)示出模擬的火源點(diǎn),以及最短距離的通道、步梯疏散的路線,平時(shí)對辦公人員進(jìn)行常規(guī)的訓(xùn)練和預(yù)習(xí)。 四、安防能力的提高 1. 可疑人員的定位 利用視頻識別及跟蹤系統(tǒng),對不良人員、非法人員,甚至恐怖分子等進(jìn)行標(biāo)識,利用視頻識別軟件使攝像頭自動(dòng)跟蹤及互相切換,對目標(biāo)進(jìn)行鎖定。 在夜間設(shè)防時(shí)段還可利用雙鑒、紅外、門禁、門磁等各種信號一并傳入BIM模型的大屏中。試想當(dāng)我們站在大屏前,看著大屏中一個(gè)紅點(diǎn)水平、上、下移動(dòng)、走樓梯、乘電梯,時(shí)時(shí)都在我們的視線之中,如同籠子里的老鼠般,無法跳出我們的視野。 當(dāng)然這一系統(tǒng)不但要求BIM模型的配合,更要有多種聯(lián)動(dòng)軟件及相當(dāng)高的系統(tǒng)集成才能完成。 2. 人流量監(jiān)控(含車流量) 利用視頻系統(tǒng)+模糊計(jì)算,可以得到人流(人群)、車流的大概數(shù)量,這就使我們可在BIM模型上了解建筑物各區(qū)域出入口、電梯廳、餐廳及展廳等區(qū)域以及人多的步梯、步梯間的人流量(人數(shù)/㎡)、車流量。當(dāng)每平米>5人時(shí),發(fā)出預(yù)警信號,>7人時(shí)發(fā)出警報(bào)。從而作出是否要開放備用出入口,投入備用電梯及人為疏導(dǎo)人流以及車流的應(yīng)急安排。這對安全工作是非常有用的。 3. 重要接待的模擬 利用BIM模型在大屏上,我們可以和安保部門(或上級公安、安全、警衛(wèi)等部門)聯(lián)合模擬重要貴賓(VVIP)的接待方案,確定行車路線、中轉(zhuǎn)路線、電梯運(yùn)行等方案。同時(shí)可確定各安防值守點(diǎn)的布局,這對重要項(xiàng)目、會展中心等具有實(shí)用價(jià)值。利用BIM模型模擬對大型活動(dòng)整體安保方案的制定也會有很大幫助。 五、空間管理與導(dǎo)引系統(tǒng) 1. 空間管理——會議室、展廳預(yù)定 對于較重要的會議,人們大多要到現(xiàn)場查看會場。對于一個(gè)集中會議區(qū)、大型的會展中心,預(yù)定會場就變成了一個(gè)很繁重的工作,且由于對會場布局的不同要求,使這一工作的效率變得很低。 BIM模型的建立提供了可視空間的3D模型,人們在電腦畫面上(或手持平板電腦上)就可方便的了解會場的布局、空間感覺和氣氛,同時(shí)可以模擬調(diào)整布局會場,改變桌子擺放、增減椅子數(shù)量,并立即得到調(diào)整后的空間效果。通過網(wǎng)絡(luò)又可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程會場預(yù)定,大大提高了效率。這種預(yù)定方式同樣非常適合展場展位的預(yù)定。 對于出租類寫字樓或同一單位的辦公室調(diào)整也有很大幫助。 2. 3D引導(dǎo)顯示屏 利用智能手機(jī)在樓內(nèi)、區(qū)內(nèi)進(jìn)行信息引導(dǎo)已開始應(yīng)用。建議在大型項(xiàng)目、大型會展園區(qū)設(shè)立多處3D引導(dǎo)顯示系統(tǒng),方便顧客。例如:中國尊大廈設(shè)計(jì)了雙層空中大堂及雙層電梯,如找不好路徑,要到目的層就會很麻煩,因此可設(shè)多塊3D導(dǎo)引牌,指示乘梯路徑。 3. 區(qū)域及室內(nèi)定位(ULS) 目前多用手機(jī)增強(qiáng)天線、WIFI天線、VLAN(內(nèi)部通訊)天線等組成定位系統(tǒng),精度應(yīng)可做到3~5m,也有更精確的微波專用定位系統(tǒng),定位精度可達(dá)到零點(diǎn)幾米。我們認(rèn)為在一般辦公樓、園區(qū)、大型商場管理,定位3-5m的精度應(yīng)該夠用。 人們通過智能手機(jī)、平板電腦等移動(dòng)設(shè)備利用APP即可了解區(qū)域內(nèi)的各種空間信息(地圖功能map function)并可按引導(dǎo)尋找到目的地。這對一個(gè)大型物業(yè)項(xiàng)目、大型商場及大型會展中心來說都具有非常實(shí)用的價(jià)值。 4. 車庫定位及尋車 對車庫停車的定位和取車尋找是一個(gè)熱門話題,我們建議: 在停車位邊上(柱、墻上)安裝二維碼,用智能手機(jī)掃描后,既記錄了停車位置信息,再利用區(qū)域定位,即可找到所存的車,這一方法簡單、投資低。但沒有智能手機(jī),這一方法就不能起作用。 當(dāng)然依靠攝像識別系統(tǒng)或者每個(gè)車發(fā)一個(gè)定位用的停車卡(RFID卡),依賴精度更高的定位系統(tǒng)尋回停車也是可行的,但要考慮領(lǐng)卡所需的時(shí)間對大流量車庫入庫速度的影響。 總之在已有車輛誘導(dǎo)系統(tǒng)的大型停車場,定位及尋回方式應(yīng)盡可能簡單。 以上各類定位,我們建議都以WIFI或藍(lán)牙(BHT)為格式來設(shè)計(jì),為智能手機(jī)應(yīng)用創(chuàng)造條件。 六、在物業(yè)管理上的應(yīng)用 1. 預(yù)留維修更換設(shè)備條件 利用BIM模型很容易模擬設(shè)備的搬運(yùn)路線,我們要認(rèn)真分析,對今后10年甚至20年需更換的大型設(shè)備,如:制冷機(jī)組、柴發(fā)、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預(yù)留條件。 2. 基于BIM的建筑數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) BIM模型中的建筑數(shù)據(jù)比傳統(tǒng)的CAD軟件要求更嚴(yán)、更準(zhǔn),利用這一點(diǎn)在物業(yè)管理中可對諸如:石材面積、地毯面積、地板面積、外窗(外玻)面積以及閥門、水泵、電機(jī)等大量材料和零配件進(jìn)行精準(zhǔn)的定位統(tǒng)計(jì)。尤其是對于那些十幾萬平米以上的大項(xiàng)目,如中國尊108層,單體43萬平米,意義就更大。結(jié)合物業(yè)行業(yè)中已較成熟的ERP管理,就可使我們的管理工作上一個(gè)臺階。 3. 大型清潔維修設(shè)備的模型 利用BIM模型可對較小空間中要使用大型清潔設(shè)備如蜘蛛車、液壓升降車等進(jìn)行模擬,為采購提供依據(jù)。 4. BIM-ERP的連接 在物業(yè)管理企業(yè)中,ERP系統(tǒng)已開始廣泛應(yīng)用,多種版本的軟件緊緊圍繞物業(yè)管理需求,系統(tǒng)內(nèi)容逐漸豐富,適用性逐漸落地。在應(yīng)用中許多物管企業(yè)參與或改進(jìn)了這一系統(tǒng),因此使其越來越完善。我們認(rèn)為,BIM模型要在物業(yè)運(yùn)維方面發(fā)揮作用,延續(xù)生命,與物管ERP連接是最有效的方法。ERP的大量數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)方式、顯示界面都將使BIM應(yīng)用更快成熟,因此在設(shè)計(jì)BIM應(yīng)用時(shí),就要提前預(yù)留與ERP的接口條件。 5. RFID卡和二維碼 在機(jī)電設(shè)備運(yùn)維管理中,利用RFID卡(射頻卡)或二維碼作設(shè)備標(biāo)簽已開始普及,我們開始試驗(yàn)用RFID卡對隱蔽工程中的VAVBOX(變風(fēng)量空調(diào)末端)、閥門等進(jìn)行標(biāo)簽。但因設(shè)備多、標(biāo)簽數(shù)量大、電源需更換等問題,感覺比較麻煩。現(xiàn)開始采用二維碼,在設(shè)備本體、基座、隱蔽設(shè)備附近(如通道墻面)貼附二維碼,感到很實(shí)用。用智能手機(jī)、平板電腦掃描二維碼可得到設(shè)備的相關(guān)信息及上下游系統(tǒng)構(gòu)成,也可將巡視資料通過WIFI(或3G、4G)送回后臺。 6. 去天花功能 房間分隔想改造、風(fēng)道風(fēng)口要移位、燈光電線要增加,可是有天花擋著,路由看不見,是否有安裝空間看不見,從檢修孔探進(jìn)頭也被空調(diào)末端擋著,看不清,這時(shí)我們就想把天花拆了,看個(gè)究竟。BIM模型的建立,解決了這個(gè)難題,在現(xiàn)場拿著平板電腦,調(diào)出房間圖紙,作去天花功能處理(涂層透明化),這時(shí)整個(gè)天花從圖像中去掉,甚至連四壁墻的裝修也去掉,天花內(nèi)、裝修內(nèi)的設(shè)備、管線、電線一清二楚,為改造、檢修提供了極大方便。 7. 人員定位 在BIM模型中,在晚間對入室的保潔服務(wù)員、巡視保安人員及運(yùn)維的技工進(jìn)行定位,就可了解每個(gè)人的移動(dòng)軌跡,這無疑對內(nèi)部可能發(fā)生的偷盜、泄密等事件起到監(jiān)視和威懾,從而提高敏感區(qū)域的安全性,使物業(yè)整體保衛(wèi)保密工作的水平進(jìn)一步提高。 8. BIM模型與運(yùn)維人員的培訓(xùn) BIM模型直觀、準(zhǔn)確,各種機(jī)電設(shè)備、管線、風(fēng)道、建筑布局一目了然,加上動(dòng)態(tài)信息、人流、車流、設(shè)備運(yùn)行參數(shù),又以動(dòng)畫方式演繹出來。這些信息正是我們培訓(xùn)運(yùn)維技工、安保人員以及各類服務(wù)人員的極好教材。因此,充分利用這些教材進(jìn)行培訓(xùn),又成為BIM模型的重要應(yīng)用內(nèi)容。 七、BIM應(yīng)用的條件和維護(hù) 1. BIM運(yùn)維應(yīng)用的條件 ·2~3臺高性能服務(wù)器(及UPS電源); ·BA與BIM的接口,即要求樓控供應(yīng)商(霍尼韋爾Honeywell、江森Johnson Controls及西門子siemens)同意并按接口協(xié)議將BA系統(tǒng)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)(含電梯視頻、音頻、數(shù)據(jù)的監(jiān)測信號)接入BIM模型中; ·BIM應(yīng)用的專有平臺軟件,并針對運(yùn)維管理充分考慮BIM的建模精度,可以適當(dāng)簡化(尤其是導(dǎo)視、導(dǎo)人、導(dǎo)車等系統(tǒng)),降低對硬件的要求等; ·消防、各信息煙感、溫感、卷簾及其它聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的信息可接入BIM; ·安防高清攝像機(jī)可將視頻(火災(zāi)、人流密度、VVIP動(dòng)線等)動(dòng)畫化按位置接入BIM模型中; ·一個(gè)較大的清晰的顯示大屏,這個(gè)大屏可設(shè)在項(xiàng)目中控室、應(yīng)急指揮中心、數(shù)據(jù)中心的ECC大廳、決策室。建議用單珠LED p1.5~p2大屏,其對比度、亮度、色度都優(yōu)于傳統(tǒng)的拼接屏; ·較強(qiáng)功能的樓內(nèi)及園區(qū)(室外)應(yīng)急廣播系統(tǒng); ·以上監(jiān)控機(jī)房、指揮中心、電梯、電纜、電源等具有較高的防火等級。 2. BIM模型的維護(hù) BIM模型的建立比CAD圖紙艱難的多,再把各項(xiàng)應(yīng)用集成起來,真正發(fā)揮作用,就要付出更大的努力。 因此,我們首先要確保初始BIM模型的準(zhǔn)確性,各項(xiàng)參數(shù)的準(zhǔn)確性,尤其是各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備、管線位置、規(guī)格的準(zhǔn)確性。其次在日后的運(yùn)行中,在改造、維修時(shí)還要不斷及時(shí)修正各參數(shù)的符合性,否則時(shí)間一長,BIM就失真了。 |