張宏偉：綠色住宅或因“限購”望而卻步

住建部5月31日表示，根據(jù)近日發(fā)布的《"十二五"建筑節(jié)能專項規(guī)劃》，金融機構(gòu)可對購買綠色住宅的消費者在購房貸款利率上給予適當優(yōu)惠。

而在之前不久，財政部和住房城鄉(xiāng)建設部兩部門聯(lián)合對外發(fā)布《關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》，該文件確定了2012年高星級綠色建筑的財政獎勵標準：二星級綠色建筑每平方米建筑面積可獲得財政獎勵45元，三星級綠色建筑每平方米獎勵80元。此外，中央財政還將支持綠色生態(tài)城區(qū)建設，對符合條件的綠色生態(tài)城區(qū)給予資金定額補助，資金補助基準為5000萬元。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉(博客)認為，從長期性的角度而言，這些定向的產(chǎn)業(yè)性鼓勵措施的出臺利于綠色建筑的發(fā)展，但短期內(nèi)來講，市場反應并不會太好。其主要原因就是現(xiàn)有的綠色建筑項目中，尤其是商品住宅項目中多數(shù)以中高端市場定位為主，這些項目由于受到以限購、限貸為主調(diào)控政策的影響，其成交量并不為好，政策面的因素導致這些綠色建筑項目的銷售陷入困境。即使當前政策對于綠色建筑的開發(fā)企業(yè)、購房者給予一定的獎勵和補貼，但是，這些補貼顯得相對微不足道，購房者不會因為有了利率補貼就有了“房票”資格，開發(fā)商也不會因為有了這些獎勵措施而資金面寬裕，銷售會更加通暢。

此外，由于綠色建筑增加使用了相關(guān)“恒溫、恒濕、恒氧”及節(jié)能等方面的設備設施，綠色住宅的房價往往要比周邊同類住宅價格高，綠色建筑現(xiàn)在基本上屬于改善型需求類產(chǎn)品，對于普通大眾來講還是一件“奢飾品”。

從當前調(diào)控政策走向而言，微調(diào)政策基本上圍繞定向“刺激剛需”入市而來。只要政策并沒有偏向投資性和改善需求，政策調(diào)控的大局仍然是偏向以“自住需求”為主，這些政策也都不為過。政策的導向上短期內(nèi)還沒有偏向鼓勵改善型需求入市，因此，房價相對較高面積相對較大的綠色建筑項目的市場銷售量遲遲沒有得到明顯改善。

政策對于綠色建筑的定向產(chǎn)業(yè)鼓勵并沒有在市場效果，也就是市場銷售量上沒有得到明顯的改善，市場短期內(nèi)不認可這類產(chǎn)品的面市，開發(fā)商沒有得到應有的投資回報，那么開發(fā)企業(yè)誰還會繼續(xù)進行綠色建筑 的開發(fā)呢？

從實際的市場表現(xiàn)來看，由于這樣的常態(tài)化的調(diào)控措施的繼續(xù)執(zhí)行，一些綠色建筑開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始“轉(zhuǎn)型”，筆者了解，個別從事科技住宅、綠色建筑的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始著手進行普通剛需的產(chǎn)品研發(fā)，在產(chǎn)品線上也開始“多元化”，盡可能規(guī)避由于樓市調(diào)控而帶來的市場風險。如果以限購、限貸為主的樓市調(diào)控政策繼續(xù)從嚴執(zhí)行，“綠色住宅”或因“限購”望而卻步。

因此，對于以改善型需求為主的綠色建筑產(chǎn)品，當前“限購”政策是否還針對這樣的產(chǎn)品繼續(xù)施行，也是值得我們思考的問題。