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【 第一幕墻網 】
董少宇：中國的商業(yè)地產起步較晚、現在還處于不成熟的初級發(fā)展階段。由于開發(fā)企業(yè)的背景不同，融資能力不同，政府的管理權限和職責劃分的不同和對市場的認知水平不同，導致目前對商業(yè)地產項目可持續(xù)發(fā)展問題存在比較明顯的忽視現象。 一個是習慣于以出售住宅賺取利潤的開發(fā)商基本沒有對自持物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的經驗。再一個，目前商業(yè)地產重點問題一個是招商，一個是融資。再一個就是運營商對物業(yè)條件的要求，大多只從自我需要的角度考慮，很少能從物業(yè)整體合理性方面考慮問題，這些問題在商業(yè)綜合體開發(fā)和運營當中非常突出。 商業(yè)地產項目設計、建設、運營技術復雜、綜合性強、難度大。但目前中國缺少有經驗的專業(yè)人才，也缺少跨領域、跨學科的復合型人才、更缺少對商業(yè)地產項目可持續(xù)發(fā)展的足夠和切實有效的研究。 政府管理職能的條塊劃分不僅是導致出現上述人才短缺的原因之一，也是造成忽視商業(yè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。 在商業(yè)地產專業(yè)委員會的領導下，我們進行了一些初步的研究，提出了一些解決辦法。我們利用研究的課題，目前我們做了一些相應的工作。采用的手段就是剛才已經講過了，開展上述的相關研究或者改善當前商業(yè)地產開發(fā)運營的方式，需要有一定的先進技術的支持。建筑信息模型，簡稱BIM技術，可以作為一種新的可選擇的三維設計技術應用于商業(yè)地產項目中。 這個工程簡單給大家介紹一下。 這個圖是BIM技術做了一個三維的信息模型，因為時間原因，不做更深入的匯報。在這上面，你用任何一個地方點它，就可以獲得這個地方所有的相關信息，包括設計、施工過程等任何過程的信息。相當于我們把一個商業(yè)地產的項目，當成一個人的形象的全過程，把每一位置等所有的信息都可以隨時得到。 我們做的北京萬達廣場在建設當中并沒有使用這個技術，現在我們做一個研究，做一個模型依托開發(fā)的技術研究的模型。也就是說，將來如果要是應用這個技術的話，在建設完成之前，在設計的時候，就可以看到每個房間具體的每個位置所有的包括機電設備的全部信息。在應用當中點到某個部位，那個部位相應的設計圖紙，包括所有工程的信息都可以得到。 那么，在這個研究當中，涉及到用BIM這個技術大概有這么四個方面給大家做些匯報： 一是商業(yè)業(yè)態(tài)組合設計與仿真物業(yè)招商；二是二維與三維設計互動；三是仿真施工組織與工程量核定；四是物業(yè)仿真運營與維護。 這個是整個所有業(yè)態(tài)組合的一個過程。在這里，通過BIM技術，可以對業(yè)態(tài)的組合和相應的策劃進行研究，這樣的話，在項目實際策劃當中，就可以通過一個非常仿真的實際效果來研究整個業(yè)態(tài)將來在運營和使用當中的一些存在和需要注意的問題。 這個技術，一個是做三維的業(yè)態(tài)展示，同時還可以擴展前期的招商模式。 二維到三維的設計互動就不做更多的介紹。這個是所有門窗表的統(tǒng)計，這個是在整個施工當中可以提供全部的材料鏈，對降低施工成本起到很多的效果。 這個是做了一個施工組織與管理的一個設計。這個是整個的模擬萬達廣場建設過程，三維的施工加上進度計劃，通過這個，可以把這個項目的全部，從設計、施工建設過程當中全部的信息反映出來。 這個就是我們在做商業(yè)綜合體的時候遇到的一個最大問題，就是管線綜合問題。管線綜合很難找到錯誤點，通過這個，可以獲得所有錯誤的點，這樣的話，可以增加施工的速度。 BIM技術自身還有進一步完善和促進的必要，你可以把這個技術理解為一種流程或者是一種概念，同時它也算是一種平臺，在這個平臺上進行其他方面的研究提供了很好的技術支持。當然，因為這種技術要改變現有的技術環(huán)境，需要培訓相關的技術人員，同時要有一定的資金投入，特別要改變的就是現實的設計觀念。 我的介紹就到這里。謝謝各位！ |
